Florida. Lee County. Immobilienverkäufe haben die Schallgrenze des stärksten Jahres 2005 durchbrochen. Die Talsohle scheint erreicht zu sein!
Der Südwesten Floridas erfreut sich einer gleichbleibend starken Käuferschaft und somit wird das Jahr 2009 das verkaufsstärkste in der Geschichte von Lee County werden. Mehr als 10.000 Einfamilienhäuser wechselten bereits den Eigentümer. Im Vergleich zum Jahr 2007 ist dies mehr als eine Verdopplung, bis Jahresende könnten sich die Zahlen sogar verdreifachen. Annähernd die Hälfte dieser Verkäufe finden im heiss begehrten Cape Coral, dem Paradies des Südwesten Floridas statt, das durch seine mehr als 640 km langen Wasserstrassen eine weltweit einzigartige Eigenschaft besitzt.
Gemäss der Zahlen der Florida Association of Realtors (FAR) ist dies nun inzwischen der 11. Monat in Folge, in dem Verkaufszahlen höher liegen, als im Vergleichszeitraum des Vorjahres. Seit April diesen Jahres werden monatlich mehr als 1.400 Einfamilienhäuser verkauft. Jedoch ist immer noch ausreichend Angebot vorhanden und dieses könnte sogar nochmals aufgestockt werden, sollte eine weitere Welle von Zwangsverkäufen entstehen, bedingt durch die schlechte Prognose des Arbeitsmarktes.
Trotzdessen scheint die Talsohle erreicht zu sein, da sich über die letzten Monate hinweg die Angebots- und tatsächlichen Verkaufspreise immer stärker angenähert haben. Mehr und mehr Käufer greifen bereits auch wieder auf die Verkäufe vom Privateigentümer zu, da auch diese Objekte recht stark von der allgemeinen Marktsituation beeinflusst wurden.
Jedoch stehen “Short Sales” und “Foreclosures” immer noch hoch im Kurs. Diese beiden Arten des Verkaufs differieren leicht von dem durch den Privateigentümer.
Was ist ein “Short Sale”?
Bei einem Short Sale schuldet der Hausbesitzer dem finanzierenden Institut eine höhere Summe als beim Verkauf der Immobilie erzielt werden kann. Nach schriftlicher Vereinbarung der Konditionen zwischen Eigentümer und Bank werden meistens mehrere Angebote verschiedener Kaufinteressenten abgewartet, um dann dem höchsten den Zuschlag zu geben. Die Abwicklung solch einer Transaktion kann extrem lange Warteperioden mit sich bringen, teilweise bis zu 4 oder 5 Monate dauern. Man kann hier zwar das “Schnäppchen” machen, muss sich jedoch der Verzögerungen und auch des schlechten Kommunikationsflusses der Banken bewusst sein und erfährt nach langer, ungewisser Zeit eventuell auch, dass es nicht geklappt hat.
Was ist ein “Foreclosure”?
Bei einem Foreclosure gehört die Immobilie bereits der Bank, man nennt sie auch REO (Real Estate Owned). Die Bank ist nun alleiniger Eigentümer und bestimmt den Verkaufspreis. Bei Foreclosures kommt es den Banken vor allem darauf an, schnell einen soliden Käufer zu finden. Aussagekräftige Dokumente müssen vorgelegt werden, die die finanziellen Möglichkeiten gegenüber der Bank offenlegen.
Wenn ich eine Finanzierung benötige, ist diese in Florida überhaupt noch möglich?
Ja. Im generellen sind Banken immer noch bereit, Finanzierungen für Ausländer anzubieten. Jedoch müssen mindestens 65%-75% Eigenkapital eingebracht werden und der Bank eine solide Einkommensbasis sowie sämtliche Vermögenswerte dargelegt werden. Das erste Heim stellt kein Problem dar, da es als Ferienresidenz oder Zweitwohnsitz betrachtet wird. Sollten Sie jedoch auf der Suche nach 2 oder mehreren Objekten sein, wird die Bank dies mit höchster Wahrscheinlichkeit als einen Investmentkauf sehen, der nach wie vor nicht über eine Finanzierung abdeckbar ist.
Sollte ich nicht das Richtige finden, ist ein Eigenbau preislich attraktiv?
Cape Coral verfügt derzeit über ca. 2.490 Grundstücke die zum Verkauf stehen, davon sind ca. 1.180 am Wasser, von denen ca. 620 Zugang zum Golf von Mexiko haben. Bauvorhaben sind günstiger als je zuvor und darüber hinaus in kürzester Zeit realisierbar (Bauzeit 2005 ca. 1 Jahr, Bauzeit heute ca. 4 Monate. Ein alteingesessener Hausbauer bietet z.B. ein Haus mit 4 Schlafzimmern, 3 Bädern (insgesamt ca. 250 qm Wohnfläche), Pool, 3 Garagen und vielen Extras für $399.000 an – das Grundstück mit Golfzugang mit bis zu $90.000 inklusive! Sollten Sie also im Angebot der bestehenden Häuser Ihre Vorstellungen nicht erfüllt sehen, können Bauunternehmer Ihren Wunsch mit Sicherheit realisieren – zu einem äusserst attraktiven Preis und auch unter Einsatz einer Baufinanzierung.
Gekauft oder gebaut – wie lasse ich mein Heim verwalten oder vermieten?
Für ausländische Käufer ist mit einer der wichtigsten Entscheidungsgrundlagen, dass ein verantwortungsvoller, professioneller Service die Verwaltung und/oder Vermietung übernimmt. Lassen Sie sich im Detail aufzeigen, wie der Ablauf der Verwaltung ist, welche Abläufe involviert sind und auf welchem Wege Ihr Objekt vermarktet wird. Lassen Sie sich monatlich fixe Kosten aufzeigen, vergleichen Sie Leistungen und prüfen Sie Ihre Verwaltungsfirma auf Herz und Nieren. Fragen Sie nach, wie die Abrechnung variabler Kosten vorgenommen wird, z.B. bei Reparaturen. Wenn Sie nicht da sind, müssen Sie sich blind darauf verlassen können, dass Ihre Interessen im Vordergrund stehen. Sollten Sie kein gutes Gefühl haben, lassen Sie sich zu nichts überreden – seriöse Hausverwaltungen werden Sie nicht unter Druck setzen, einen Vertrag abzuschliessen. Beziehen Sie alle Kosten in Ihre Rechnung ein, die Ihre Immobilie jährlich erzeugen wird – nur so können Sie wirklich entscheiden, ob die erforderliche Kostendeckung gegeben ist. Ihr Makler kann Ihnen hier aus Erfahrung die notwendigen Hinweise geben.
In Cape Coral und Fort Myers stehen immer noch mehr als 9.500 Immobilienobjekte zum Verkauf. Ein immer noch reichhaltiges und vielfältiges Angebot, attraktive Preise, die tendenziell leicht steigende Kaufkraft des Euro und Schweizer Franken gegenüber dem Dollar und Zinssätze auf einem historischen Tiefstand schaffen den Anreiz für unzählige Käufer, sich nun endlich an das Projekt “Eigenheim im Paradies” zu wagen. Die Zeit ist reif – sind Sie bereit?
Dieser Artikel stellt keine Rechtsberatung dar, sondern dient nur zur allgemeinen Information.
